確定申告：所得税と住民税、所得控除と税額控除、寄付金控除/ふるさと納税/住宅ローン控除など
今回の内容
確定申告の時期には、所得税還付のための手続きを行う。昨今、寄付金が必要とされている世情である。ふるさと納税や寄付金控除単体の例は各所で紹介されている。しかし、ふるさと納税、公益社団等への寄付金控除、住宅ローン控除などを組み合わせたときにどのように還付されるかをご存じだろうか。本記事は、以下の読者の役に立つはずである。
- 確定申告で還付される所得税の額を計算する考え方を知りたい(今回の記事)
- 所得税と住民税の違い、控除について知りたい(今回の記事)
- 国境なき医師団やユニセフ等への寄付を考えている
- ふるさと納税や住宅ローン控除と組み合わせた例を知りたい
本記事と次回記事では、慈善団体等への寄付をしたときに、どの程度の還付が得られるのかの想定を一般論として考える。
ご自身の個別の所得税課税額や還付額については、税理士や税務署に直接相談してほしい。なお、各種制度は2022年3月時点のものである。
本記事と次回記事では、寄付をした年の控除について、還付金について検討する。
結論としては、下記となる。
- 所得控除(寄付金控除)と税額控除(寄付金特別控除)の有利不利は所得に応じて決まる。
- たいていの場合は税額控除が有利(課税所得900万円/1800万円の壁)。
- 寄付金特別税額控除は所得税課税額の25%まで。
- 所得控除の対象は、年間所得の40%までの寄付金。
- 住宅ローン控除などの税額控除が大きいと、寄付金特別控除での税額控除は活用できない。
- 上記を超えて各種団体に寄付する部分は、すべて自己の負担となる。
今回の記事では、所得税と住民税について説明する。所得控除と税額控除、個別の控除を紹介する。
目次
トピック:所得税と住民税
給与や事業の所得に応じて徴収される直接税には、所得税と個人住民税（道府県民税、市町村民税）が存在する。社会保険料は給与や事業等により得られる収入に対して計算、徴収される。一方で所得税と住民税は社会保険料等を控除後に課税額を計算する。
所得税
個人の所得（収入から経費などを引いたもの）に対してかかる国税である。
下記のような徴収方法と代表例がある。
| 1,000 |
1,949,000 |
5％ | 0 |
|
| 1,950,000 |
3,299,000 |
10％ | 97,500 |
|
| 3,300,000 |
6,949,000 |
20％ | 427,500 |
|
| 6,950,000 |
8,999,000 |
23％ | 636,000 |
|
| 9,000,000 |
17,999,000 |
33％ | 1,536,000 |
|
| 18,000,000 |
39,999,000 |
40％ | 2,796,000 |
|
| 40,000,000 |
45％ | 4,796,000 |
||
細かく知りたい方には、財務省のページをご参照頂きたい。
住民税
住んでいる都道府県、市区町村に納める地方税である。均等割と所得割から構成される。
トピック:所得控除と税額控除
所得税の課税額は、下記の式で決まる。
- 課税額 = {（収入ー所得控除）× 税率 - 控除額} - 税額控除
下記では、所得控除と税額控除について説明する。
所得控除
所得税の課税額は、収入そのものに対してではなく、各種控除後の課税ベースに対して税率を掛けて計算する。課税ベースを減らしてくれるのが、所得控除である。
以下、年収500万円のサラリーマンの例である。
年収500万円の給与所得者の場合、年間の社会保険料の推定額は71万円とされる。
ここで、給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、課税ベース、税額を計算する。
ここでは、上記3点の合計額、263万円が所得控除額となる。
所得税課税額は、 (500万円-263万円) × 10% - 97,500円 = 13万9,500円 となる。
数値は下記を参考とした。
所得控除で利用が多いものは、地震保険料控除、医療費控除、生命保険料控除、社会保険料控除（年金追納など）、小規模企業共済等掛金控除（iDeCoも含む）などだろう。既婚の方は配偶者控除を利用可能かもしれない。
所得控除の詳細は、財務省が一覧化している。
住民税の所得控除については、下記の東京都主税局のページが詳しい。
下記の東京都のページには、給与所得控除の説明もある。
今度は住民税を試算してみよう。
先の年収500万円の給与所得者の場合、年間の社会保険料の推定額は71万円。
ここで、給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、課税ベース、税額を計算する。
ここでは、上記3点の合計額、258万円が所得控除額となる。
所得税課税額は、 (500万円-258万円) × 10% + 3500円 + 1500円 = 24万7,000円（内所得割額は24万2,000円） となる。
税額控除
所得税の納付税額は、上記で課税ベースから算出した課税額よりも小さくなることがある。課税額を減らしてくれる仕組みが税額控除である。
先ほどのサラリーマンに、2年前（2020年、令和2年）に借り入れた住宅ローンの残債が令和3年12月31日時点で1000万円あったとする。この場合は住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）により所得税額がさらに軽減される。
- 住宅ローン控除：1000万円×1%=10万円
先の例の所得税課税額は、 13万9,500円 - 10万円 = 3万9500円となる。
国税の税額控除の代表的なものは下記。
税額控除は、下記の国税庁ページにて詳細が紹介されている。
住民税の税額控除の代表的なものは下記。
- 配当控除
- 外国税額控除
- 寄付金税額控除
- 調整控除
- 住宅借入金等特別税額控除
住民税の税額控除は、下記の東京都主税局ページが詳しい。
実際に適用される控除については読者諸兄がそれぞれお住まいの自治体に確認をしてほしい。
まとめ
本記事では、所得税と住民税の違い、税額の計算方法についてまとめた。
- 所得税は累進課税、住民税は比例課税（一定所得以上）
- 所得控除、税額控除が所得税と住民税のそれぞれで利用できる
- 所得控除は税金算出のための課税ベースを下げる効果
- 税額控除は徴収額を下げる効果
- 所得税と住民税で、控除の考え方や計算式が異なる
- 年収500万円の独身サラリーマンが控除を使わない場合、手取りは390万円（社会保険料71万円、所得税13万9500円、住民税24万7000円）。
2021年分の確定申告期間はシステムトラブルのあおりを受けた延長戦に突入しているが、既に確定申告完了済みの方が多いと思う。しかし、2022年分の確定申告でも考え方は大きくは変わらないはずだ。
実際の税金についての相談は、読者の皆様から税理士や税務署にお問い合わせ願いたい。
次回記事では、寄付金控除、ふるさと納税、住宅ローン控除を紹介し、組み合わせたシミュレーション例を紹介する予定である。
*1:国税庁,「[税のしくみ] 税の種類と分類」，https://www.nta.go.jp/taxes/kids/hatten/page02.htm,（参照2022-03-20）
不動産価格と住宅ローン：年収500万円で4000万円のローンは首都圏ではありふれているのかもしれない
今回の内容
今月に入ってから住宅ローンによって生活のクオリティが下がったとの匿名記事が投稿されていた。概ね批判的な意見が多いようだが、首都圏の現状からするとよく見る光景だろう。本記事は以下の読者に向けている。
- 今後の住宅購入を考えている
- 現在住宅ローンを返済している
- 首都圏の最近の住宅市場の事情を知りたい
本記事は、下記の匿名記事について考えたことを記載している。年収500万円で4000万円のローンを期間30年で組んだという方の記事である。結果的に住居費以外で使える自由資金が少なくなり、QOLが下がっているという。
本記事では、不動産市況、住宅ローン、労働者の平均年収から上記のローンの組み方が無謀なのかを考えるとともに、QOLを上げるための対応方法を検討する。
返済比率を検討すると厳しいが、首都圏の不動産価格高値どまりの現状だとやむを得ないローンの組み方ではないかと筆者は感じている。
対策は下記のようなものが考えられる。
以下、不動産市況、住宅ローンを検討し、対策を挙げてみる。
目次
トピック:首都圏の不動産価格
新築、中古マンション価格推移
首都圏のマンション価格は、新築/中古共にアベノミクス以降値上がりを続けている。平方メートルあたりの単価でみると、2013年以降では新築でおよそ1.7倍、中古でも1.5倍の値上がりである。*1
恐ろしいことに、東京23区内では2021年に5000万円以下で販売されているマンション物件（もちろん数十平方メートルの区分所有である）の割合は20%程度まで下がっているようだ。*2
夫婦や子供1人のみの世帯でよく見られる60平方メートル程の物件で計算する。
2021年11月の新築平均価格だと、千葉県以外は70万円×60平方メートル=4200万円であり、2LDKであっても4000万円を上回る。
晴海選手村の影響と思われる値下がりがあっても、2LDKが23区では120万円×60平方メートル=7200万円となっている。*3
日経新聞には下記のような記事も出ていた。全国平均価格は年収の8倍、都内の平均価格は年収の13倍、23区に限ると19倍とのことである。
新築4000万円というマンションは、全体の水準から見ると堅実ということになる。築10年以上の中古マンションであれば、成約データ上はもう少しお安い物件もあるようである。*4
新築、中古戸建価格推移
戸建ての価格についても値上がり傾向である。しかし、マンション価格に比べるとまだマイルドという見方ができる。
それでも2021年データによると、首都圏新築戸建ての平均価格は4000万円を超える。築20年の中古戸建でも首都圏平均価格は3500万円を上回る。（東京都はなぜか価格逆転）
| 新築 | 中古(築20年) | |
| 首都圏 | 4000万円 | 3700万円 |
| 東京 | 5000万円 | 6000万円 |
| 神奈川 | 4300万円 | 3800万円 |
| 埼玉 | 3500万円 | 2700万円 |
| 千葉 | 3500万円 | 2500万円 |
下記はレインズに掲載されていた中古戸建の取引価格推移である。*5
トピック：住宅ローン
毎年の返済比率（返済負担率）
住宅ローンの借り入れの際には融資の審査がある。年収と1年間あたりの返済額の比率によって借り入れ可能額が決まる。借入金利と年収、期間によって変動するため、単純に借入額に対する年収倍率を確認するのではなく、返済比率を見るのが望ましい。
一般的に言われるところだと、年収400万円未満の場合は年収の30%、400万円以上の場合は35%までを金融機関は貸出すとされている。*6
しかしながら、こちらの比率は貸してくれる金額であって、無理なく返せる比率ではない。金融機関は年収の20%-25%以内に返済比率を留めるように推奨している。（管理費と修繕費が発生するマンションについては20%-25%でも住居費負担がかなり重たいという考え方はある。）
仮に年収500万円、全期間固定金利1.3%（フラット35）35年の返済としてシミュレーションする。
返済負担率35%は4919万円。25%は3510万円。20%は2810万円の借り入れとなる。
プロの推奨する返済比率
返済比率15%
不動産の専門家は年収の15%程度に抑えるのが無理のない計画だとしている。総務省統計局の全国消費実態調査では、可処分所得（税金などを差し引いた手取り額）に占める住宅ローンの割合の平均は16.9%としている。*7
（中山氏はYouTubeにて不動産についての解説動画を多数アップロードしている。）
年収500万円で手取りを400万円と見ると、無理のない借入額は2100万円となる。この水準は厳しい。先ほど述べた通り、首都圏ではこの水準の新築物件はほぼ存在しない。1都3県で最も安いとされる千葉県の築古中古マンションでさえ60平方メートルでこの水準に収まるかは怪しい。
年齢を加味した借入額：（退職年齢ー現在の年齢）×年収×20％
不動産の管理についての記事を多数掲載している、はるぶー氏という方が退職までの年齢を加味した適正借入額を提唱しているそうである。*8算式は下記の通り。
（退職年齢ー現在の年齢）×年収×20％
冒頭の匿名記事の場合だと、(60 - 26)×500×20%=3400万円が適正借入額となる。
将来的の早い時期の昇給+それが継続することを見込む場合はもう少し上限は上がる。平均すると600万円の収入が続く場合(60 - 26)×600×20%=4080万円が適正借入額となる。
しかしながら、匿名記事の筆者は退職までではなく30年の借入期間としているため、借入期間と控えめに資産した平均収入での計算が妥当となるだろう。
30年間×550×20%=3300万円が無理のない借り入れとなるのではないだろうか。
各比率での借入額
年収と借入額ごとの返済負担率を掲載する。首都圏の住宅価格だと、年収800万円、借入金利0.7%の条件でようやく4000万円の借入を15%強の返済負担率で可能となる。それでも東京23区内だと買える物件は無いかもしれない。
全期間固定のフラット35と、市中銀行の10年固定を想定して試算する。
35年返済、金利1.3%の場合（フラット35）
| 300万円 | 400万円 | 500万円 | 600万円 | 700万円 | 800万円 | |
| 15% | 1260万円 | 1680万円 | 2100万円 | 2520万円 | 2950万円 | 3370万円 |
| 20% | 1680万円 | 2240万円 | 2810万円 | 3370万円 | 3930万円 | 4490万円 |
| 25% | 2100万円 | 2810万円 | 3510万円 | 4210万円 | 4910万円 | 5620万円 |
| 30% | 2520万円 | 3370万円 | 4210万円 | 5050万円 | 5900万円 | 6740万円 |
| 35% | 3930万円 | 4910万円 | 5900万円 | 6880万円 | 7870万円 |
35年返済、金利0.7%の場合（銀行の当初10年固定,11年目以降の金利に要注意）
| 300万円 | 400万円 | 500万円 | 600万円 | 700万円 | 800万円 | |
| 15% | 1390万円 | 1860万円 | 2320万円 | 2790万円 | 3250万円 | 3720万円 |
| 20% | 1860万円 | 2480万円 | 3100万円 | 3720万円 | 4340万円 | 4960万円 |
| 25% | 2320万円 | 3100万円 | 3870万円 | 4650万円 | 5430万円 | 6200万円 |
| 30% | 2790万円 | 3720万円 | 4650万円 | 5580万円 | 6510万円 | 7440万円 |
| 35% | 4340万円 | 5430万円 | 6510万円 | 7600万円 | 8680万円 |
年収500万円の方に向けては下記のようなブログ記事もあった。年収500万円というのは20代給与所得者の中では上位であるそうだ。
それでも不動産価格が一方的に上がっているため、厳しいローンとなるのだろう。
各社の住宅ローンシミュレーターが提案している借入額がアグレッシブすぎるのではないかという問題提起。
住宅ローン控除
購入後一定の期間、特定の金額まで住宅ローン控除として税額控除を受けることができる。
0.7%未満の金利で借り入れている場合、借入額が控除対象額未満の場合は返済期間を長めにとることに優位性がある。優遇対象は家の種類や入居年(2023年以前、24-25年、26年以降)で異なる。
ご自身の最適なローンの組み方については確認、計算してみてほしい。
トピック:住宅ローンとQOL向上の方法
以下、今回の場合のQOLを上げる＝フリーキャッシュフローを増やす方法について簡単に考えてみる。住宅やローン以外のその他状況はそれぞれ異なるため、適切な行動もそれぞれ異なる。
売却：都心と郊外
駅の近く（徒歩7分以内）、大規模（数百戸から千戸以上）、タワー系のマンションは市場価値が高いとされている。
購入してから3年が経過しているとのことなので、住宅ローン残高は縮小していると見込まれる。上記条件に当てはまる場合、不動産市況のインフレに伴い、残債割れしないだけではなく、住宅売却で一定額の利益が出る可能性がある。
より狭い物件や、より郊外の物件への買いなおし、または賃貸暮らしを許容できる場合は売却が手段となる。
しかしながらマンション市況は高値追いのため、安い物件に住み替えられずお金の面では楽にならない可能性がある。中古戸建の場合、市場で高く評価されない=残債割れ=住替え不可で逃げられないということにならないように注意が必要である。
なお、住宅の設備仕様が落ちる場合は結局QOLが下がるため、その点も十二分に検討が必要である。
返済継続：キャッシュフローの調整
支出の削減
30年の住宅ローン(残27年)を、別の銀行で30年または35年で借り換えることができるかを相談するという手がある。期間を長くすることで、単年当たりのキャッシュフローを改善する。高い金利で借りていた場合は、より安い金利に借り換えることで総支払額を減らせる可能性もある。
難点は下記の通り。
- 借り換え手数料も手間もかかるため、金融機関との調整や吟味が必要
- 住宅ローン控除の条件が不利になる(1%->0.7%控除、控除対象価格減少の可能性)
- 金利が上昇傾向(米国の金利と国内固定金利が上がり始めている、2022年1月時点では変動金利0.3-0.4%もあるが2023年の日銀総裁任期後の短期金利が読めない)
変動金利で住宅ローン金利を組んでいる場合は5年ルール(5年ごとに毎月の支払額は同じ)と125%ルール(金利見直し時前回比125%以内の返済額となる)の対象であることは確認したほうがよい。
最悪の場合、金利上昇に耐えられない場合は売却の必要に迫られる。
収入の増加
夫婦共働きで働くことで、家計全体ではキャッシュフローは改善する。（個人で自由に使えるお金が増えるかは分からない。）
また、26歳という比較的若いうちにローン返済を始めているため、他の支出を抑え続ければ匿名記事筆者の昇給に従って、ローン返済比率は徐々に低下していくと思われる。
注意点：固定資産税と修繕費の値上げ
重々承知だと思うが、築5年を超えると、マンションは固定資産税の減税がなくなる。（固定資産税+都市計画税の年税額が2倍近くなる。）
また、修繕積立金が当初設定は必要額の半分以下に設定されているマンションが多い。18000円の徴収が必要なのに、毎月8000円しか徴収してないなどよく見られる。その場合は数年後に年12万円の修繕費値上げがあると覚悟しておく必要がある。
まとめ
以上、近年の首都圏の不動産事情と住宅ローンについて簡単にまとめた。
- 首都圏の新築マンション価格は値上がり傾向（年収の13-19倍）
- 新築マンションは23区は7000万円、それ以外は4000万円以上は必要
- 中古マンションや中古戸建は3600万円程度から買える
- 住宅ローンは返済比率で判断
- 控除は縮小
- 売却する場合、数年の保持により売却益が出る可能性もある
- 返済期間の調整、共働きでキャッシュフローに余裕を持たせるのが吉
ざっくりと見てきたが、平均所得の伸びがほぼないのに対して、不動産価格の値上がりが早すぎるのが、匿名記事のようなローンの組み方をせざるを得ない理由だと考える。
個人の意見だが不動産の転売ヤ―が利益を出し、実需層が損をするという構図は望ましくないだろうと感じる（実際は投資用市場の方が不動産は安いらしい）。
実需層向けに新築住宅価格を抑え込めないか、高品質な中古住宅を安価な価格で供給できないかというのは政策として考えてほしい。
*1:不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」,2021-12-10,「首都圏中古マンション市場動向（21年11月）｜不調の兆候を見せ始めた!?」，https://1manken.hatenablog.com/entry/2021/12/10/chuuko-mansion-sijou-monthly-report ,（参照2022-01-09）
*2:スムログ,2021-12-30,マン点ニュース 21年12月（定期観測／市場／ほか），https://www.sumu-log.com/archives/37377/ ,（参照2022-01-09）
*3:スムログ,2021-12-30,マン点ニュース 21年12月（定期観測／市場／ほか），https://www.sumu-log.com/archives/37377/ ,（参照2022-01-09）
*4:不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」,2021-12-10,「首都圏中古マンション市場動向（21年11月）｜不調の兆候を見せ始めた!?」，https://1manken.hatenablog.com/entry/2021/12/10/chuuko-mansion-sijou-monthly-report ,（参照2022-01-09）
*5:公益社団 法人東日本不動産流通機構,2021-10-18,「季報 Market Watch サマリーレポート 2021年7～9月期」，http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202107-09.pdf ,（参照2022-01-09）
*6:SUUMO,2017-11-01,「住宅ローンの返済比率(返済負担率)の目安は? 無理なく返せる額を計算」，https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/jyutakuloan_hensaihiritsu/ ,（参照2022-01-09）
*7:中山聡著,田中和彦監修, （2021）．『不動産のしくみがわかる本』 同文舘出版, P70
*8:konanタワリーマンブログ,2020-08-04,「世帯年収XXX万円でXXXX万円の物件を買うのはあり？なし？」，https://konantower.hatenablog.com/entry/2020/08/04/214932 ,（参照2022-01-09）
2022年の抱負（英語, TOEFL iBT, Twitter, ブログ）
今回の内容
ブログ筆者の2022年に実施したいことを記述する。来年の初めに見返すための覚え書きである。本記事は筆者以外ではもしかしたら下記の方に役立つかもしれない。
- 本ブログに興味を持った2023年以降の読者
- 英語学習者(TOEFL)
- ブログ執筆者
本記事は、筆者の2022年の目標宣言の記事である。あえてブログ記事にしている理由は、筆者の学習継続のためのモチベーション維持のためである。
『独学大全』の中身についてご興味がある読者の方は、こちらの書評を参考にして頂きたい。
・なぜ学ぶのか
・何を学べばよいかを見つける
・どのように学べばよいかを知る
・独学の「土台」をつくる（国語、英語、数学）
目次
トピック:本年の目標、英語
TOEFLとは何か
TOEFLは英語を母国語としない人の英語力をはかるテストである。iBT形式は「 internet Based Tests」の略で、受験生は公開会場で個別にインターネットに接続されたパソコンで試験に回答する。
「TOEFL」は「Test of English as a Foreign Language」（直訳：外国語としての英語テスト）の略称で、英語を母国語としない人の英語力をはかるためのテストです。
TOEIC®テストと同様、アメリカの試験作成団体であるETS（Educational Testing Service）によって作成されており、世界150カ国11,000以上の大学やその他の機関が利用・受験生の人数はこれまでに約3,500万人以上となっています。*2
英語力の強化：TOEFL iBTでの102/120
TOEFL iBTでの102点以上/120を目標とする。理由はC1基準の英語力を証明できる点である。
過去記事で紹介しているが、C1相当が95点以上。海外の大学院進学に求められるスコアが100点以上。IELTSの7.5/9.0相当が102点以上とされている。
英語力が理由での物事の断念を大抵の場合に防ぐことができるのが102/120の水準であると考えている。
過去のCEFRの紹介記事。
IELTSとの比較をしている他サイトの記事。
英語力の強化：学習内容
下記学習の継続、追加。
継続：
追加：
トピック:本年の目標、Twitterとブログ
Twitter：ニュース要約、週4本以上
記事の紹介を続ける。
- 政治、経済、生活、文化などに世情を把握するのに役立つ記事の要約紹介。
- 週4本以上の記事の紹介を続ける。
- CNBCやBloomberg、BBCやThe Economistなど海外記事の紹介もできるのが理想。
その他、英語学習の進捗をコミットメントレターとして公開するかもしれない。
ブログ：毎月1記事以上、年間20本以上
ブログ記事の投稿本数を増やしていく。
- 毎月最低でも1本投稿。
- 5月以降は月2本以上での投稿。
- 読書関連記事を年8本投稿
まとめ
以上、本年の目標を掲示した。将来的には英語力や情報収集、発信力の向上を続けて課題に対する分析や解決策の提示などを行えることが理想である。
- 複数書籍や官公庁、シンクタンク資料の紐づけ
- 書籍からの情報収集量の増加
- 海外公的機関資料を含めた紐づけ
- 統計やAIを駆使した検証
- 課題提示と原因探し、解決策の提言
千里の道も一歩から、まずは小さいことから始めたい。
なお、元日中に記事投稿できなかった点については、明治の大作家*3に苦言を呈される隙を与えないために、新年になってから記事を書いたからとしてご容赦頂きたい。
苟（いやし）くも元日の紙上にあらわれる以上は、いくら元日らしい顔をしたって、元日の作でないに極（きま）っている。*4」
明けましておめでとうございます
*1:読書猿, （2020）．『独学大全――絶対に「学ぶこと」をあきらめたくない人のためのの技法』 ダイヤモンド社, P172
*2:Z会,「TOEFL iBT®テストを知ろう」，https://www.zkai.co.jp/ca/toefl/infotoefl/,（参照2021-01-02）
*3:夏目漱石, 『元日』, 青空文庫，https://www.aozora.gr.jp/cards/000148/files/2674_6494.html，（参照2021-01-02）
*4:春秋．日本経済新聞．2022-01-01，日本経済新聞電子版，https://www.nikkei.com/article/DGXZQODK310MH0R31C21A2000000/，（参照2021-01-02）．
